Evaluación De Opciones Sobre Acciones De Vivienda

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Diolch am eich cymorth maen ddrwg gennym am unrhyw anhwylustod. El informe presenta la evaluación y los hallazgos del proyecto de evaluación de las opciones de compra de viviendas ( "stock options options"), que se publicará en el sitio web de la Fundación Cyngor Bwrdeistref en Sirol Conwy. Se le pide al Consejo del Condado que seleccione la forma preferida de avanzar para mejorar la condición del conjunto de viviendas presente en el Carmarthenshire Homes Standard, incorporando la Norma de Calidad de la Vivienda Galesa. Los principales puntos del informe se resumen en el cuadro adjunto: INFORME DETALLADO Adjunto Confirmo que, salvo las implicaciones que se han acordado con los Directores / Jefes de Servicio pertinentes y se mencionan en detalle a continuación, no hay otras implicaciones relacionadas con Este informe: Firmado: B. McLernon Director de Atención Social y Vivienda RA Sully Director (Proyectos Estratégicos) 1. Política y Crimen y desorden La Gales, Asamblea de Gales (WAG) estrategia nacional de vivienda para Gales, Better Homes for People in Wales. Exige a todos los propietarios de viviendas sociales, incluidas las autoridades locales, que lleven todas las viviendas sociales de Gales a la Norma de Calidad de la Vivienda Galesa (WHQS) antes de 2012. Los consejos de Gales deben presentar anualmente al WAG un detallado plan de negocios La forma en que pretenden alcanzar el WHQS. La Estrategia Comunitaria de Carmarthenshire, Pensando Juntos, Planeando Juntos, Haciendo Juntos. Incluye un compromiso para mejorar la calidad de la vivienda en el condado, dentro de un objetivo clave para mejorar la calidad y disponibilidad de la vivienda en los sectores público y privado, dentro de comunidades seguras que ofrecen un buen ambiente y facilidades. La Estrategia Corporativa de los Consejos del Condado, Mejorando la Forma en que Vivimos y Trabajamos. Compromete al Consejo a publicar un plan que muestre cómo el Consejo pretende mejorar su propia vivienda. La calidad de la vivienda y el entorno local en el que se establece se reconoce como un factor central en la determinación de muchos aspectos del bienestar, por ejemplo, la salud, la cohesión social, etc. La evaluación de las opciones de compra de vivienda permitirá al Consejo del Condado identificar Su manera preferida de avanzar para mejorar el estándar de sus viviendas para cumplir con el WHQS. No habrá nuevas implicaciones legales para el Consejo del Condado que surjan de la evaluación de opciones si decidiera a favor de una estrategia de retención. Las obligaciones legales y operacionales asociadas con la función de propietario permanecerán como en la actualidad. El Consejo podría verse enfrentado a consecuencias jurídicas, p. Bajo la ley de empleo, en el cumplimiento de las ganancias específicas de eficiencia incorporadas en el modelo prudencial de endeudamiento. Si el Consejo decide a favor de una transferencia voluntaria a gran escala, habrá implicaciones legales relacionadas con la transferencia de la función de propietario y el parque de viviendas existente a un Arrendador Social Registrado (RSL). Esto incluirá: 183 Preparar un acuerdo legal para implementar la transferencia de propiedad. 183 Si la transferencia es para un nuevo propósito especial RSL, constituyendo legalmente la nueva organización en la que se convierta en la forma preferida. 183 Organización de la transferencia de activos físicos a la nueva organización. 183 Organización de la transferencia de personal a la RSL de conformidad con el Reglamento TUPE. 183 Posiblemente convenga acuerdos contractuales a corto plazo con la RSL para la prestación de servicios de apoyo y operativos por parte del Consejo. Si se produce una transferencia de acciones, la propiedad de los activos físicos pasará a la RSL a través del acuerdo de transferencia. En virtud de la disposición legal vigente, una vez que se procesa una transferencia, ésta no puede ser revertida. Hay consecuencias financieras significativas para el Consejo del Condado que surgen del informe, cualquiera que sea la opción seleccionada. Bajo los actuales arreglos de financiamiento del gobierno, una estrategia de retención sólo puede ser llevada adelante mediante el uso de un gran programa de préstamos prudenciales que requiere préstamos de unos 16374.3 millones con un período de amortización estimado de hasta 29 años. En la actualidad no existe ninguna provisión gubernamental para recursos adicionales por encima de los fondos convencionales existentes para apoyar la retención del stock de viviendas por parte de una autoridad local. Para que el modelo prudencial de endeudamiento sea viable, se necesitarán ahorros significativos de eficiencia en los costos de gestión y operación. Éstos se detallan en el informe. Si el Consejo determina que una transferencia voluntaria a gran escala es su opción preferida, es probable que haya implicaciones para el Consejo tras la transferencia una vez que los activos y el personal se hayan transferido al nuevo propietario. Es probable que se requiera una reconfiguración de las funciones y equipos residuales y se tendrán consecuencias para el Consejo, por ejemplo, por la pérdida de economías de escala. Cualquier incidencia a este respecto tendrá un impacto en el Fondo General. Deberá cuantificarse la escala completa de dicho impacto como parte del desarrollo de la propuesta de transferencia. Bajo una estrategia de retención, el Consejo del Condado continuaría operando la Cuenta de Ingresos de la Vivienda (HRA). Si el Consejo procediera a una transferencia de existencias, se cerraría la HRA, estableciendo la RSL un mecanismo financiero independiente. Las implicaciones financieras derivadas de la evaluación de las opciones se detallan en el informe y son un tema central de la evaluación y la selección por el Consejo del Condado de la opción preferida. 4. Gestión de riesgos Con arreglo a una estrategia de retención, todos los nuevos riesgos asociados con la función de propietario de vivienda seguirán siendo del Consejo y se producirán nuevos riesgos significativos asociados con un gran programa de préstamos prudenciales. Bajo una transferencia de valores, todos los riesgos asociados con la función del propietario podrían pasar al nuevo propietario, sujeto a una posible negociación compartiendo algunos riesgos, y no surgirían riesgos prudenciales de préstamos asociados con mejoras en la vivienda. Existe un riesgo para el Consejo de que los costos residuales aumenten después de la transferencia, pero esto requiere un análisis más profundo. La evaluación de las opciones ha considerado el riesgo e identifica las principales áreas de preocupación. Se han modelado varios escenarios potenciales diferentes para informar una evaluación del riesgo. Éstos se detallan en el informe. En el informe se recomienda que, si se prefiere la opción de retención, se complete una evaluación de riesgos y un régimen de gestión de riesgos completamente costeados antes de que se promulgue un programa prudencial de préstamo. 5. Desarrollo organizacional Bajo una estrategia de retención habrá un impacto organizativo corporativo en el sentido de que la viabilidad del programa prudencial de endeudamiento se basa fundamentalmente en un ahorro significativo en los costos operativos y de gestión existentes. Los procedimientos y procesos de la organización tendrán que ser revisados ​​y cambiados para lograr el nivel de ahorro requerido. Este proceso requerirá un análisis robusto y una gestión eficaz del cambio. El Consejo deberá considerar la posibilidad de establecer asociaciones con otras autoridades y órganos externos para apoyar sus objetivos de eficiencia. Si se hiciera una transferencia de existencias, se transferiría un número significativo de funcionarios del Consejo al nuevo propietario y / o proveedor (es) de servicios. El número y la naturaleza del personal a transferir tendrían que ser identificados y acordados como parte del desarrollo de la propuesta de transferencia. Habría que revisar el impacto de la transferencia de personal sobre las funciones residuales para garantizar la eficacia de la futura provisión en el Consejo. El papel de los miembros elegidos no cambiaría en el marco de una estrategia de retención, pero cambiaría significativamente en el marco de una transferencia. 6. Activos físicos La selección de la opción preferida conducirá a una inversión importante para mejorar la condición de los conjuntos de viviendas actuales del Consejo a estándares definidos nacionalmente y acordados localmente, independientemente de la opción seleccionada. Si se selecciona la opción de retención, el Consejo del Condado continuará siendo el propietario del activo físico y será para que el Consejo del Condado financie y entregue las mejoras. Si se prefiere una transferencia de acciones, será responsabilidad del nuevo propietario financiar y entregar las mejoras. Bajo la actual política nacional de vivienda, una vez que se ha producido una transferencia de existencias, no se puede revertir. Firmado: B. McLernon Director de Atención Social y Vivienda RA Sully Director (Proyectos Estratégicos) 1. Miembros Locales Todos los miembros del Consejo del Condado han tenido La oportunidad de consultar sobre el contenido del informe. En el Apéndice 1 del informe principal se dan detalles completos de la participación de los miembros en la evaluación de las opciones sobre acciones de vivienda. 2. Boletines de la Comunidad / Ayuntamiento han sido emitidos periódicamente a todos los Ayuntamientos y Ayuntamientos de Carmarthenshire para informarles de la evaluación de las opciones. El Ayuntamiento de Llanelli recibió una presentación sobre la evaluación de opciones en la tarde del 6 de abril de 2005. El Consejo de la Comunidad de Llandybie ha escrito expresando la opinión de sus miembros de que el Consejo del Condado debería continuar gestionando su stock de viviendas sociales. 3. Socios Relevantes Los inquilinos han ocupado una posición central a lo largo de la evaluación de opciones sobre acciones de vivienda. 4. Representantes del personal y otras organizaciones Los representantes de los sindicatos y el personal de la vivienda han formado parte del equipo del proyecto durante todo el proceso y, por lo tanto, han estado en contacto con ellos. El corazón del proceso de evaluación de opciones. Sección 100D Ley de Gobierno Local, 1972 - Acceso a la Información Lista de documentos de antecedentes utilizados en la preparación de este informe: Tema 2.1 del orden del día El Consejo de Ministros recomendó al Consejo que: a) se apruebe la implementación de la Opción de Organización de Longitud Armrsquos La creación de la ALMO, todo futuro cambio significativo en el vehículo de entrega de servicios de vivienda deberá ir precedido de un sólido proceso de evaluación de las opciones (salvo en caso de riesgo de perjuicio grave para los inquilinos y / o los servicios de los inquilinos). D) La fase de implementación de las opciones elegidas debe continuar incluyendo un programa integral de consulta y compromiso con los principales actores clave. Partes interesadas para asegurarse de que estén bien informados y que permanezcan en el centro del proceso. E) El Consejo considera la adopción de la consulta del Grupo de Tenantsrsquo y el Grupo de enfoque de empleados y el enfoque de participación utilizados en esta revisión a través de otras áreas de servicio dentro de El Consejo f) El Consejo considera la adopción de un proceso para que los empleados de todos los servicios participen activamente en actividades de mejoramiento continuo para mejorar los procesos y sistemas internos. 2.2 El Consejo de Ministros acordó que, a reserva de que el Consejo decida aprobar la recomendación 2.1a supra, se examinarán y acordarán las siguientes recomendaciones relativas a las próximas medidas y disposiciones para la aplicación de la opción ALMO, que se detallan a continuación en el punto 3.4: a) Supervisión del proyecto i. Que el Panel de Opciones de Vivienda se mantenga en formato pero con un título cambiado el Panel Conjunto de ALMO b) Gobierno y Asesoramiento del Proyecto: i. Que el proyecto continúe siendo dirigido por el Director del Programa de Opciones de Vivienda como Director de Programas (Implementación de ALMO) ii. Que el Consejo designe un Director Gerente provisional de la ALMO para que asesore y trabaje con la Junta de Sombra de la ALMO y también sea el asesor principal para desarrollar las necesarias disposiciones detalladas de gobernanza, gestión y otras necesarias para que la ALMO pueda establecerse y prepararse para liderar La gestión del stock de viviendas del Consejo de las Comunidades Europeas de manera eficaz. yo. El presupuesto residual asignado para llevar a cabo la Revisión de Opciones de Acciones se utilizará para implementar la opción de la ALMO 2.3 Se delegará en el Director Ejecutivo en consulta con el Líder del Consejo y el Miembro del Gabinete de Vivienda para tomar las decisiones necesarias para facilitar la implementación de la Opción elegida. 2.4 Los arrendatarios y funcionarios involucrados en el proceso deben ser agradecidos por su compromiso y contribución a la Revisión. La concejala Mason comentó que había sido un honor para ella participar en la revisión y agradeció a todos los involucrados. Señaló que esto comenzaría una nueva fase para los inquilinos que deberían seguir participando en el futuro y señaló que apoyaba plenamente la implementación de una ALMO. El Líder agradeció al concejal Mason y al grupo Laborista su apoyo y el trabajo que habían realizado. La concejala Beardsworth comentó que apreciaba mucho el trabajo que se había llevado a cabo y agradeció a los inquilinos y empleados. Comentó que los demócratas liberales apoyaban plenamente la propuesta de ALMO. El Líder expresó su agradecimiento a la concejala Beardsworth y su partido por su trabajo y apoyo y comentó que estaba contento con el trabajo de parte de la Cruz. El concejal Mennell agradeció a los inquilinos y empleados por sus presentaciones y se hizo eco de las preocupaciones del Sr. Shah. Señaló que todavía había necesidad de nuevas construcciones y viviendas más asequibles. La consejera Stone comentó que su ansiedad inicial ante la perspectiva de tener una ALMO se había disipado durante todo el proceso que ella consideraba democrático y transparente. Expresó algunas preocupaciones de que se podría haber hecho más para involucrar a los inquilinos aislados y vulnerables. Señaló que todavía había escasez de viviendas y que debería haber un aumento en el número de viviendas sociales que se están construyendo año tras año. El concejal Markham, cuando el miembro del gabinete pertinente presentó un informe y comentó que la revisión había sido vigorosa, transparente y democrática. Señaló que durante la revisión se había llegado a una conclusión compartida entre todos los participantes que indicaban que la opción preferida era la aplicación de una ALMO. Explicó que los inquilinos todavía querían retener al Consejo como propietarios generales, demostrando la confianza que se había ganado, pero señalaron que una ALMO brindaría mejoras generales y sostenibilidad al parque de viviendas. El dirigente expresó su agradecimiento a quienes habían participado en la revisión ya los funcionarios encargados de llevar a cabo la revisión. Agradeció a todos los que asistieron a la reunión y dio las gracias a los representantes de cada grupo que habían presentado presentaciones a la reunión. Que se recomiende al Consejo que: a) Se apruebe la opción de la Organización de Gestión de la Longitud de Armrsquos (ALMO) para su implementación b) Después de la creación de la ALMO, cualquier futuro cambio significativo al vehículo de entrega de servicios de vivienda debería estar precedido por un sólido Options C) La ALMO debe ser creada como una verdadera organización gestionada por longitud, asegurándose de que la ALMO tenga suficiente autonomía para tomar decisiones en beneficio de los inquilinos y / o servicios de inquilinos. Servicios a los inquilinos y mejoramiento d) La fase de implementación de las opciones elegidas debe continuar incluyendo un programa integral de consulta y participación con los principales interesados ​​para asegurar que estén bien informados y permanezcan en el corazón del proceso. E) El Consejo considera la adopción de la consulta del Grupo de Tenantsrsquo y el Grupo de enfoque de empleados y el enfoque de participación utilizados en esta revisión a través de otras áreas de servicio dentro de El Consejo f) El Consejo considera la adopción de un proceso para que los empleados de todos los servicios participen activamente en actividades de mejoramiento continuo para mejorar los procesos y sistemas internos. 2.2 Que, a reserva de que el Consejo decida aprobar la recomendación 2.1a anterior, se examinen y acuerden las siguientes recomendaciones relativas a las próximas medidas y disposiciones para la aplicación de la opción ALMO, que se detallan en el párrafo 3.4 infra. A) Supervisión del proyecto i. Que el Panel de Opciones de Vivienda se mantenga en formato pero con un título cambiado el Panel Conjunto de ALMO b) Gobierno y Asesoramiento del Proyecto: i. Que el proyecto continúe siendo dirigido por el Director del Programa de Opciones de Vivienda como Director de Programas (Implementación de ALMO) ii. Que el Consejo designe a un Director Gerente provisional de la ALMO para asesorar y trabajar con la Junta de Sombra de la ALMO y también para ser el asesor principal para desarrollar las necesarias disposiciones detalladas de gobernanza, gestión y otros para que la ALMO pueda establecerse y prepararse para liderar La gestión del stock de viviendas del Consejo de las Comunidades Europeas de manera eficaz. yo. El presupuesto residual asignado para llevar a cabo la Revisión de Opciones de Acciones se utilizará para implementar la opción de la ALMO 2.3 Se delegará en el Director Ejecutivo en consulta con el Líder del Consejo y el Miembro del Gabinete de Vivienda para tomar las decisiones necesarias para facilitar la implementación de la Opción elegida. 2.4 Los arrendatarios y funcionarios involucrados en el proceso deben ser agradecidos por su compromiso y contribución a la Revisión.